【要注意】知らないと損する土地！違法建築リスクのある土地6選【注文住宅】

土地を購入して、いざ家を建てようとしたときに「この土地では建築できません」と言われたらどうしますか？せっかく購入した土地なのに、思い通りの家が建てられなかったり、予想外の費用がかかってしまったり…。そんなトラブルは避けたいですよね。

特に、価格が安い土地や好条件に見える土地ほど、建築基準法の制限や規制がある可能性があります。何も知らずに購入してしまうと、家を建てる際に「追加工事が必要」「許可が下りない」といった問題に直面することも。後悔しないためには、事前のチェックが欠かせません。

違法建築になりやすい土地には、いくつかの特徴があります。例えば、道路の幅が狭くてセットバックが必要な土地、接道義務を満たしていない土地、市街化調整区域の土地 などが挙げられます。

しかし、これらのリスクは事前に確認すれば回避できます。 実際に土地を購入した後に「こんなはずじゃなかった」とならないためにも、購入前にチェックすべきポイントを押さえておくことが重要 です。

この記事では、違法建築になりやすい土地の特徴と、リスクを回避するためのチェックポイントを詳しく解説します。

「この土地で本当に大丈夫？」と少しでも不安がある方は、ぜひ最後まで読んで、安心して家づくりを進めるための知識を身につけてください。

【違法建築リスクのある土地①】セットバックが必要な土地

「セットバック」という言葉を聞いたことがありますか？

これは、道路が狭い土地で家を建てる際に、敷地の一部を後退させ、将来的に道路を広げるためのルールです。

セットバックが必要な土地を購入すると、建築できる面積が減ってしまい、思っていたよりも小さな家しか建てられない可能性があります。事前にどれくらいの土地がセットバックで削られるのかを確認しておくことが重要です。

なぜセットバックが必要なのか？

日本の建築基準法では、家を建てるためには、幅4m以上の道路に2m以上接していることが条件とされています。

しかし、昔ながらの住宅地では、道路幅が3m以下のケースも多く、そのままでは消防車や救急車が通れないという問題があります。

この後退する部分が「セットバック」と呼ばれ、家の建築はもちろん、駐車場や庭としても使えないことが多いのが特徴です。

セットバックで失敗したケース

① 敷地の一部を市に提供する必要があった…

Aさんは、建築可能な広い土地だと思い購入。しかし、前面道路が3mしかなかったため、50cmをセットバックする必要があることが判明。

その結果、思っていたよりも狭い土地しか使えなくなってしまいました。

② 購入後にセットバックの必要が判明し、希望の間取りが入らなかった…

Bさんは、40坪の土地があれば十分だと考えて購入しました。しかし、前面道路の幅が狭かったため、セットバックによって1坪分が使えなくなることが分かり、予定していた駐車スペースやリビングの広さを変更する羽目に…。

③ 建物の大きさを制限しなければならなくなった…

Cさんは、狭小地に3階建てを建てる計画を立てていました。しかし、セットバックによって土地の奥行きが短くなり、予定していた建物のサイズでは建築基準を満たせなくなりました。

結果、希望していた間取りを諦め、2階建てに変更することになってしまいました。

セットバックの影響を購入前に確認しよう！

セットバックが必要な土地を購入する場合は、どのくらいの面積が削られるのかを事前に確認することが大切です。

「この土地、セットバックでどれくらい狭くなるの？」と疑問に思ったら、ハウスメーカー、不動産会社や自治体の建築課に相談し、実際にどの部分がセットバックの対象になるのかを確認しましょう。

事前にチェックしておけば、「思っていたより狭かった…」「駐車スペースが確保できない…」と後悔することを防げます。購入前にしっかり確認し、安全な家づくりを進めましょう！

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【違法建築リスクのある土地②】接道義務を満たしていない土地

土地を購入しても、建築基準法の「接道義務」を満たしていないと、新築の家を建てることはできません。

接道義務とは、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していることが条件とされています。

この条件を満たしていない土地は、建築許可が下りないだけでなく、住宅ローンの審査にも影響する可能性があります。旗竿地や私道に面した土地は特に注意が必要です。

なぜ接道義務があるのか？

接道義務は、消防車や救急車がスムーズに入れるようにするために設けられたルールです。

仮に接道義務を満たしていない土地に建物があると、火災や緊急時に迅速な対応ができず、安全性が確保できません。そのため、新築時には原則として接道義務を満たしていない土地では、建築許可が下りない仕組みになっています。

また、接道義務を満たしていない土地は、銀行の住宅ローン審査でも評価が低くなり、融資が受けられないケースがあります。この点も事前に確認しておくべき重要なポイントです。

接道義務を満たしていなかったことで起きた失敗例

① 共有道路（1指定道路）の所有者と交渉できず、建築許可が下りなかった…

Aさんは、安価な旗竿地の土地を購入。しかし、その土地は「1指定道路」と呼ばれる共有道路に接しており、他の所有者の許可がないと正式な接道として認められない状態でした。

結果的に、他の共有者と交渉がまとまらず、建築許可が下りないことが判明。土地を購入したものの、家を建てることができず、大きな損失となってしまいました。

② 接道義務を満たしていないため、住宅ローンが組めなかった…

Bさんは、土地の価格が安かったため、接道義務について詳しく確認せずに契約。しかし、住宅ローンの審査で、「接道義務を満たしていない土地は担保価値が低いため、融資を提供できない」と銀行から判断されました。

結果として、住宅ローンが組めず、自己資金で購入するか、別の土地を探さなければならなくなり、大きな計画変更を余儀なくされました。

接道義務を満たしていない土地でも建築できる方法

接道義務を満たしていない土地でも、以下の方法を活用すれば、建築許可を取得できる可能性があります。

1. 「建築基準法43条但し書きの許可」を利用する

• 例外的に建築を認めてもらう制度で、自治体の建築審査会の許可が必要。
• ただし、適用されるケースは限定的で、事前に自治体への相談が必要。
• 許可が得られた場合でも、土地の価値が下がるため、将来的な売却が難しくなる可能性がある。

2. 隣接地の一部を買い取る or 借りることで、接道義務を満たす

• 隣接地の所有者と交渉し、敷地の一部を購入または借りることで、2m以上の接道を確保できるケースがある。
• ただし、隣地の所有者が交渉に応じるかどうかは不確定要素が多いため、事前に確認が必要。

3. すでに建物がある場合は、リフォームや増築で対応する

• 接道義務を満たしていなくても、すでに建物が建っている場合は、リフォームや増築が可能なケースもある。
• ただし、大規模な改築をする場合は、新築扱いとなり、建築許可が下りないことがあるため、事前に自治体に確認が必要。

旗竿地や私道の土地は接道義務を満たしているか要確認！

旗竿地や私道に面した土地を購入する際は、接道義務を満たしているかどうかを事前に確認することが重要です。

「この土地、接道義務はクリアしてる？」と疑問に思ったら、不動産会社や自治体の建築課で、建築可能かどうか必ずチェックしましょう。

接道義務を満たしていない土地を購入してしまうと、建築できなかったり、住宅ローンが組めなかったりと、大きなトラブルにつながる可能性があります。購入前にしっかり調査し、安心して家を建てられる土地を選びましょう！

【違法建築リスクのある土地③】市街化調整区域の土地

市街化調整区域の土地は、価格が安く、広い土地を手に入れやすいという魅力があります。しかし、原則として新築住宅を建てることができないため、購入後に「家を建てられなかった…」というケースも少なくありません。

購入を検討する際には、用途地域や開発許可の有無をしっかり確認することが重要です。

市街化調整区域ではなぜ住宅を建てられないのか？

市街化調整区域とは、都市計画法によって住宅の建築や開発が厳しく制限されているエリアです。

この区域では、都市の無秩序な拡大を防ぎ、農地や自然環境を保護するため、基本的に新しい住宅を建てることができません。

ただし、例外的に建築が認められる場合もあります。例えば、自治体の「開発許可」を得ることで建築可能となるケースがありますが、取得のためには厳しい審査や高額な手続き費用が必要となるため、慎重な判断が求められます。

市街化調整区域での失敗事例

① 住宅ローンの審査が厳しく、ローンが組めなかった…

Aさんは、市街化調整区域の土地を安く購入しようとしました。しかし、銀行に住宅ローンの相談をしたところ、「市街化調整区域では住宅ローンの担保価値が低いため、融資が難しい」と判断され、ローン審査に通らなかったのです。

その結果、自己資金で購入するか、別の土地を探すしかなくなり、大幅な計画変更を余儀なくされました。

② 開発許可を得るのに想定外の費用がかかり、予算オーバーになった…

Bさんは、市街化調整区域の土地を購入後、自治体から「建築には開発許可が必要」と言われました。許可を取得するためには、周辺インフラの整備や審査手続きが必要となり、想定外の費用が発生。

最終的に、予算を超えてしまい、住宅を建てることができなくなってしまいました。

市街化調整区域の土地でも建築可能なケース

市街化調整区域でも、一定の条件を満たせば住宅を建てることが可能な場合があります。以下のポイントを事前に確認することで、建築できる可能性があるかどうか判断できます。

① 開発許可を取得する

市街化調整区域内でも、自治体から開発許可を取得すれば、新築が認められるケースがあります。

ただし、許可を得るためには、土地の用途や周辺環境の審査が必要となります。また、インフラ整備のための費用負担が発生する場合があり、手続きにも時間がかかることがあるため、慎重な計画が求められます。

② 既存の住宅をリフォーム・建て替えする

市街化調整区域内にすでに建物が建っている場合、新築ができなくてもリフォームや建て替えが認められることがあります。

ただし、建て替えの際には増築が制限されることがあり、建物の用途を変更する場合は追加の許可が必要となるケースもあるため、事前に自治体への確認が必要です。

③ 「分家住宅」として建築する

市街化調整区域の一部では、親族が近隣に住んでいる場合に限り、「分家住宅」として新築を認める自治体もあります。

この制度を利用するためには、一定の条件を満たす必要があり、対象となる親族の範囲や土地の所有形態など、自治体ごとに異なるルールが定められています。分家住宅の制度を利用できるかどうかは、事前に自治体に相談することが重要です。

市街化調整区域の土地は用途地域や開発許可を事前にチェック！

市街化調整区域の土地を購入する際は、以下のポイントを必ず確認することが大切です。

●用途地域を確認し、住宅の建築が可能か自治体に問い合わせる
● 開発許可が必要かどうかを調べ、追加費用が発生しないか確認する
● 住宅ローンの審査に通るか、銀行に事前相談する
● 既存の建物がある場合、建て替えやリフォームが可能かチェックする

「価格が安いから」「広い土地が手に入るから」という理由だけで市街化調整区域の土地を購入すると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

購入前に自治体や不動産会社に相談し、安全に家を建てられる土地かどうかをしっかり確認しましょう！

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【違法建築リスクのある土地④】擁壁が必要な土地

擁壁（ようへき）は、傾斜地や高低差のある土地で、土砂崩れを防ぐために設置される構造物です。

一見しっかりしているように見えても、古い擁壁や劣化した擁壁は耐震基準を満たしていないことがあり、補強や再構築に数百万円単位の費用がかかることも。

購入後に思わぬ出費に悩まされないよう、土地を購入する前に擁壁の状態をしっかりチェックすることが重要です。

擁壁が必要な土地での失敗事例

① 擁壁の補強工事費用が500万～1000万円かかることが判明…

Aさんは、土地の価格が相場より安いことに惹かれ、高低差のある土地を購入しました。しかし、購入後に建築会社の調査を受けたところ、擁壁の耐久性に問題があり、補強工事が必要と言われました。

見積もりを取ると、擁壁の補強に500万〜1000万円の追加費用が発生することが判明。結果的に、土地の購入費用よりも補強費用のほうが高くなり、家づくりの予算が大幅に超えてしまったのです。

② 既存擁壁の耐震強度が基準を満たさず、全面改修が必要になった…

Bさんは、築30年以上の住宅がある土地を購入。擁壁がしっかりしているように見えたため、特に調査をせずに契約しました。

しかし、新築の建築申請を出す際に、「擁壁の耐震基準が現在の法律を満たしていないため、新しい擁壁に作り直す必要がある」と指摘され、改修費用が700万円以上かかることが判明。

Bさんは、契約前に擁壁の状態を確認しなかったことで、想定外の出費に直面することになりました。

擁壁のある土地を購入する際のチェックポイント

擁壁がある土地は、見た目だけでは安全性を判断できません。購入前に以下のポイントをチェックし、慎重に検討しましょう。

擁壁の材質と構造を確認する

擁壁には、コンクリート擁壁・石積み擁壁・ブロック擁壁などの種類があります。

特に、古い石積み擁壁やブロック擁壁は、耐震性が低く補強が必要になることが多いので注意が必要です。

擁壁の高さをチェックする

擁壁の高さが1m以上ある場合、建築基準法の規定に従って、安全基準を満たしているか確認する必要があります。

特に、高さ2mを超える擁壁は、自治体の許可が必要なケースがあるため、購入前に役所に確認しておくべきです。

既存擁壁の劣化状態を確認する

擁壁にひび割れや傾き、排水機能（排水口や透水管）の不具合がある場合、補強や改修が必要になる可能性が高いです。

専門家に診断を依頼し、擁壁の状態を事前にチェックしてもらいましょう。

擁壁の補強や改修費用を見積もる

擁壁の補強や改修には、数百万円単位の費用がかかることが一般的です。

例えば、1mあたりの補強費用は10万円以上、全面改修となると500万円〜1000万円かかるケースもあります。
購入前に、「この擁壁はそのまま使えるのか」「補強や改修が必要なら、どのくらいの費用がかかるのか」をしっかり確認しましょう。

擁壁がある土地のメリットも考慮する

擁壁がある土地には、デメリットだけでなくメリットもあります。例えば、高台に位置するため日当たりや風通しが良く、眺望のいい家が建てられることがあるのも利点のひとつです。
また、大雨の際に浸水のリスクが低いこともあり、安全性の面でプラスになることもあります。
ただし、これらのメリットがあるからといって、擁壁の安全性を軽視してはいけません。購入前に必ず調査を行いましょう。

土地を購入する前に、擁壁の状態を専門家にチェックしてもらうことが重要

擁壁のある土地は、安全性を確認せずに購入すると、後から高額な補強費用や改修費用がかかるリスクがあります。

●擁壁の材質や構造を確認し、耐震性に問題がないかチェックする
●擁壁の高さが2m以上の場合、自治体の規制を確認する
●ひび割れや傾きなどの劣化がないか、専門家に診断してもらう
●補強や改修が必要な場合、どのくらいの費用がかかるのか見積もりを取る
●高台ならではのメリットも考慮し、リスクと比較して総合的に判断する

「土地が安い」と思って購入しても、擁壁の改修費用がかかることで、結果的に割高になってしまうケースも少なくありません。
購入前にしっかりと調査し、安心して住める土地かどうかを見極めましょう。

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【違法建築リスクのある土地⑤】既存のブロック塀が問題になる土地

土地を購入する際、敷地の境界にあるブロック塀の状態を見落としていませんか？

古いブロック塀や高さのある塀は、耐震性や安全性の問題から撤去や補強が必要になることがあり、その費用が想定以上にかかることもあります。

また、隣家と共有している塀の場合、撤去や改修に関してトラブルが発生する可能性があるため、事前の確認が重要です。

ブロック塀が原因で起きた失敗事例

① 隣家と共有しているブロック塀の撤去にトラブル…

Aさんは、中古住宅を購入し、老朽化したブロック塀を撤去しようとしました。しかし、そのブロック塀は隣家との共有物であることが判明。撤去するには隣家の同意が必要でしたが、隣家は「撤去する必要はない」と主張し、合意が得られませんでした。

結果的に、話し合いがまとまらず、補強もできないまま家を建てることに。

② 共有塀の撤去・改修費用の負担をめぐり隣家と対立…

Bさんは、築40年以上の土地を購入。境界には高さ2m以上のブロック塀があり、地震時の倒壊リスクを考えて撤去を決断。しかし、隣家もその塀を利用していたため、「撤去するなら費用を折半すべき」と主張しました。Bさんは費用を折半しようとしましたが、隣家は「うちには必要だから撤去には応じられない」と拒否。

結果的に、Bさんが全額負担して塀を撤去せざるを得ない状況に。

ブロック塀の撤去や改修で注意すべきポイント

ブロック塀がある土地を購入する際は、見た目の良し悪しだけでなく、法的・安全性の観点からも慎重にチェックすることが大切です。

特に、古いブロック塀は耐震性の問題があるだけでなく、所有権や修繕費用をめぐって隣家とトラブルになることもあります。事前に確認を怠ると、後から大きな出費や計画変更を余儀なくされる可能性もあるため、以下のポイントを押さえてリスクを回避しましょう。

ブロック塀の所有権を確認する

土地の購入前に、ブロック塀が自分の敷地内にあるのか、それとも隣家との共有なのかを確認することが大切です。

もし共有塀であれば、撤去や改修の際には隣家の同意が必要になり、思い通りの対応ができない可能性があります。

高さや安全性をチェックする

ブロック塀が1.2m以上の高さがある場合、地震時の倒壊リスクが高いとされています。

特に1981年（昭和56年）以前に建てられた塀は、耐震基準を満たしていない可能性があるため注意が必要です。
地震対策のために撤去を求められるケースもあるため、安全性を確認しておくことが重要です。

改修・撤去費用を見積もる

ブロック塀の撤去や補修には数十万円以上の費用がかかることが一般的です。

例えば、1mあたりの撤去費用は約1万〜2万円、全面改修となると50万円以上かかるケースも。購入前に「この塀を撤去する場合、どのくらいの費用がかかるのか？」を不動産会社や専門業者に相談しておくと安心です。

行政の補助金制度を活用できるか調べる

自治体によっては、古いブロック塀の撤去や補強に対して補助金制度を設けていることがあります。

例えば、東京都では「ブロック塀等耐震改修助成制度」があり、撤去・改修費用の一部を助成してくれるケースも。
こうした補助制度を活用すれば、費用負担を大幅に抑えることが可能です。

ブロック塀の所有権や撤去リスクを事前に確認しよう！

ブロック塀がある土地を購入する際は、以下のポイントを必ずチェックすることが重要です。

●そのブロック塀は誰の所有物なのか？（自分のものか、隣家との共有か）
●塀の高さが1.2m以上ある場合、安全性に問題はないか？
●撤去や改修が必要な場合、費用負担はどの程度になるのか？
●自治体の補助金制度を活用できるか？

ブロック塀の問題を見落とすと、余計な費用が発生したり、隣家とのトラブルに発展したりする可能性があります。

購入前にしっかりチェックし、スムーズに家づくりが進められるかどうかを判断しましょう！

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【違法建築リスクのある土地⑥】高圧電線の下にある土地

高圧電線の下にある土地は、価格が安く設定されていることが多く、一見お得に見えるかもしれません。

しかし、建築制限があったり、将来的に売却しにくかったりするリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。

購入を考える際は、価格の安さだけで決めず、建築制限や資産価値の影響を事前に確認することが重要です。

高圧電線の下にある土地のメリット・デメリット

価格が安いという魅力がある一方で、建築制限や売却時のリスクを抱えている高圧電線の下の土地。

購入前に、そのメリットとデメリットをしっかり把握しておきましょう。

デメリット｜購入後に気づくと後悔するポイント

① 建築制限があり、思い通りの家が建てられない
高圧電線の下にある土地は、電力会社の管理区域に指定されていることが多く、建物の高さや構造に制限がかかる可能性があります。
例えば、鉄塔の直下では建築そのものが認められないケースもあり、家の設計が大きく制限される可能性があります。

② 売却時に買い手がつきにくく、資産価値が低下する
高圧電線の下にある土地は、一般的に市場価値が低く、売却時に買い手が見つかりにくいことがあります。
また、住宅ローンの審査にも影響する場合があり、金融機関によっては担保評価が低くなるため、融資を受けにくくなる可能性も。

③ 健康リスクを懸念する人がいる
高圧電線の発する電磁波の影響について、明確な健康被害の証拠はないとされていますが、一部では「長期間住むと健康リスクがあるのでは？」と懸念する声もあります。
そのため、気にする人が多い地域では、売却時にさらに買い手がつきにくくなる可能性があります。

メリット｜デメリットを理解した上で選べばお得になる可能性も

① 価格が相場より安く設定されている
市場価値が低いため、同じ広さの土地でも相場より安い価格で購入できることが多いのがメリットです。
予算が限られている場合や、立地条件を重視しない場合には、コストを抑えて土地を手に入れられる可能性があります。

② 電力会社から「補償金」がもらえる場合がある
高圧電線の真下にある土地では、電力会社が土地の一部を管理するため、使用制限の代わりに補償金を支払うケースがあります。
補償金の金額は電力会社や土地の場所によって異なりますが、年間数万円〜十数万円が支払われる例もあり、土地を所有しているだけで一定の収益が得られる可能性があります。
補償金の有無や具体的な金額については、事前に電力会社に確認しておくとよいでしょう。

高圧電線の下の土地を購入する際のチェックポイント

価格の安さに惹かれて購入を決める前に、建築制限や将来的な資産価値を慎重に確認することが大切です。後悔しないために、購入前に必ずチェックしておきたいポイントを紹介します。

建築制限があるかを確認する

高圧電線の影響で、建物の高さや構造に制限がかかることがあります。

事前に自治体や電力会社に確認し、希望する家が建てられるかどうかをチェックしましょう。

将来的な売却のしやすさを考慮する

購入時には問題なくても、将来的に売却する際に買い手がつきにくいリスクがあります。

特に、健康リスクを気にする人が多い地域では、購入希望者が限られてしまう可能性もあるため、資産価値を考慮して検討することが大切です。

電力会社からの補償金の有無を調べる

高圧電線の真下にある場合、電力会社から土地の使用制限に対する補償金が支払われる可能性があります。

補償の条件や金額は電力会社によって異なるため、事前に確認し、長期的な収益として考えられるか判断しましょう。

価格の安さだけで決めず、資産価値や建築制限の有無を確認する

高圧電線の下にある土地は、価格の安さが魅力ですが、建築制限や売却時のリスクを慎重に考慮する必要があります。

●建築制限があり、希望する間取りや建物の高さに制限があるかもしれない
●売却時に買い手がつきにくく、資産価値が低下する可能性がある
●補償金が支払われるケースがあるため、事前に電力会社に確認する
●健康リスクを懸念する人がいるため、購入後の売却が難しくなる可能性がある

「安いからお得」と安易に考えず、長期的な視点で資産価値や制約を理解した上で購入を判断することが大切です。

まとめ

土地を購入する際に、違法建築リスクを見落としてしまうと、思い通りの家が建てられなかったり、予想外の費用が発生したりする可能性があります。

家づくりを成功させるために、以下のポイントをしっかり確認しましょう。

家づくりは、多くの人にとって人生最大の買い物です。
だからこそ、土地選びの段階でリスクをしっかり見極め、後悔のない選択をすることが大切です。

この記事を参考に、安心して理想のマイホームを建てるための第一歩を踏み出しましょう！

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